Ризики при покупці квартири: як убезпечити себе від третіх осіб

Купуючи нерухомість на вторинному ринку, перш ніж укладати угоду з її справжнім власником, необхідно чітко оцінити всі можливі ризики при покупці квартири. Адже будь-який упущений з поля зору факт може згодом обернутися величезними неприємностями, аж до втрати купленого житла.

І якщо особу власника квартири завжди перевіряється і може не викликати жодних сумнівів в доброчесності, то ось перевірити права та інтереси третіх осіб ніколи не завадить. Адже за статистикою більшість судових розглядів відбувається саме через їх раптової появи.

Купуючи нерухомість на вторинному ринку, перш ніж укладати угоду з її справжнім власником, необхідно чітко оцінити всі можливі ризики при покупці квартири. Адже будь-який упущений з поля зору факт може згодом обернутися величезними неприємностями, аж до втрати купленого житла.

І якщо особу власника квартири завжди перевіряється і може не викликати жодних сумнівів в доброчесності, то ось перевірити права та інтереси третіх осіб ніколи не завадить. Адже за статистикою більшість судових розглядів відбувається саме через їх раптової появи.

Звідки беруться треті особи

У більшості випадків при покупці житла перевірка третіх осіб, їх прав на житлоплощу не проводиться або здійснюється вкрай поверхово. Така недбалість в майбутньому може привести до того, що треті особи починають оскаржувати законність угоди по «купівлі-продажу» в судовому порядку. Такий сценарій в фіналі дуже часто призводить до втрати покупцем права власності на куплене житло і втрати вкладених у придбання грошових коштів. Тому наявність третіх осіб і їх права на дану житлоплощу перевіряти необхідно уважно.

З'являються ці треті особи не з нізвідки. Як правило, в їх число входять спадкоємці, подружжя, громадяни, що проходять тривале лікування або знаходяться в місцях позбавлення волі, а також безвісно і довго відсутні. І у покупця немає ніяких гарантій, що по закінченні якогось часу, ці безвісно відсутні особи не виникнуть раптом на порозі і не стануть скандально вимагати те, що належить їм на законних підставах. Вірити ж при покупці продавцеві, який почне стверджувати, що відсутні мешканці не будуть оскаржувати угоду, не варто. Вірити в такій ситуації можна тільки з офіційними документами: відмов, узгоджень і т.д.

На що звернути увагу при покупці

Купуючи житло у його сьогоднішнього власника недостатньо поцікавитися особистістю господаря і задовольнитися загальним оглядом житлових приміщень. Щоб мінімізувати власні переживання і ризики при покупці квартири слід зажадати розширену виписку з будинкової книги, з якої і можна дізнатися про наявність третіх осіб, зареєстрованих за даною адресою і мають повне право проживання в квартирі, що продається.

Другим важливим аспектом є приватизаційні документи. Якщо квартира пройшла процес приватизації, то в договорі обов'язково прописується такий важливий пункт, як зареєстровані неповнолітні діти. На момент укладення договору вони, в силу малолітства, в процесі приватизації участі не беруть, але досягнувши повноліття, мають всі підстави оскаржити її підсумки і зберегти за собою право на проживання та користування даною житлоплощею.

Ситуація, коли права неповнолітніх часто не дотримуються - покупка квартири по іпотеці з використанням материнського капіталу. Пов'язано це з тим, що банки, надаючи послугу іпотечного кредитування, категорично проти того, щоб включати дітей в число власників. У цьому випадку батьки дитини дають зобов'язання про виділення йому відповідної частки. Але власники часто не виконують це зобов'язання, оскільки чіткої системи контролю над його виконанням немає.

Ще одним моментом, пов'язаним з приватизацією і визначає ризики при покупці квартири є наявність осіб, які відмовилися брати участь в приватизації, але не оформили офіційну відмову від права проживання в квартирі. Свої права на користування житлоплощею і проживання в квартирі ці особи зберігають навіть у тому випадку, коли живуть в іншому місті і прописані за іншою адресою. Щоб мінімізувати ризики, важливо уважно вивчити і приватизаційні документи, і докладну виписку, видану керуючою компанією, ТСЖ або МФЦ.

Перевірка квартири при покупці

У зону ризику потрапляють квартири, які були отримані в спадщину в законодавчому порядку або за заповітом. Завжди є ймовірність, що з'являться раніше невідомі спадкоємці, які зажадають належну їм частку. У випадку з квартирою, яка виявилася у власності у спадок важливо звернути увагу на термін її перебування у власності. Якщо він становить менше трьох років, то ризик зіткнутися з спадкоємцями, які будуть відстоювати через суд свої права дуже великий, оскільки термін заперечування заповіту становить три роки.

Ще одним вагомим фактором, що знижує благонадійність квартири, що купується, є наявність чоловіка або дружини. Якщо власник, який продає житло, знаходився в законному шлюбі на момент покупки, то друга половина має право на проживання та користування «квадратами», а значить, при продажу квартири потрібно її згоду. Якщо мова ведеться про екс-подружжя, то на момент продажу власник повинен складатися в розлученні не менше трьох років. Менший термін збільшує ризик того, що колишній партнер стане заявляти про свої ущемлених правах.

Згода чоловіка потрібно також в такому окремому випадку, коли продається житло, яке купувалося за договором довічного утримання або договору ренти, а шлюб був укладений після його підписання. Відсутність згоди другої половини на продаж житла є вагомою причиною для визнання угоди «купівлі-продажу» незаконною. У таких ситуаціях суд враховує права та інтереси третіх осіб, і покупець сильно ризикує залишитися на вулиці: і без квартири і без грошей.

Інтереси третіх осіб враховуються при продажу кімнат або часткою, що перебувають у власності. До судових розглядів найчастіше призводить той факт, що власник «квадратів», виставивши їх на продаж, з якихось міркувань не зробив пропозицію про покупку сусідам або пайовою власникам. Згідно із законом вони мають переважне право купівлі частки в квартирі. При такому сценарії продажів власник повинен обов'язково мати на руках згоду всіх інших пайових власників та відсутність претензій з їхнього боку.

Як уникнути ризиків

Найчастіше в зону ризику потрапляють квартири, які продавці намагаються реалізувати за привабливими цінами істотно нижче ринкових. Зниження вартість - перший фактор, який повинен насторожити покупця, посилити його пильність і ретельно перевірити всю документацію. Адже коли порушуються права, зачіпаються інтереси третіх осіб, суд найчастіше стає не на бік покупця. Останній же серйозно ризикує втратити право власності і втратити всі свої кошти, вкладені в покупку такого довгоочікуваного житла.

Для того щоб мінімізувати ризики втратити щойно знайдену нерухомість важливо уважно і скрупульозно вивчати всі документи, не соромитися вимагати додаткові виписки, перевіряти наявність погоджень, говорити з сусідами справжнього власника. При покупці слід перевірити не тільки особистість власника, а й особистості, права попередніх власників, якщо вони були. Можна залучити до перевірки професіоналів, які досконально знають всі нюанси процедури. Все це допоможе мінімізувати ризики виникнення неприємних проблем з угодою і стати повноцінним власником.